Desde la plataforma proyectan que ambas medidas ampliarían el acceso al crédito hipotecario, con reducciones anuales del dividendo que superan el millón de pesos en algunos segmentos de departamentos. La exención abarata el precio en toda la oferta de entrega inmediata y la ampliación de FOGAES suma, además, una tasa más baja en las viviendas en entrega inmediata de 4.000 a 6.000 UF, tramo que antes no se beneficiaba por el FOGAES.
Un reciente análisis de TOCTOC cuantifica el efecto conjunto de dos medidas que operarán de forma simultánea sobre la venta de vivienda nueva. La primera es la exención transitoria de IVA, que abarata el precio de los inmuebles. La segunda es el proyecto de ley que amplía FOGAES, elevando de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de la vivienda que puede acogerse a la tasa subsidiada en entrega inmediata. Ambas reducen el dividendo mensual y la renta mínima exigida por las instituciones financieras, permitiendo que más hogares accedan a un crédito hipotecario.
El estudio subraya que las dos medidas se complementan. La exención de IVA llega a toda la entrega inmediata, cualquiera sea su precio. La ampliación de FOGAES añade al tramo de 4.000 a 6.000 UF al beneficio actual que es hasta 4.000 UF.
De acuerdo con el análisis TOCTOC utilizando datos propios y la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, si la eliminación temporal del IVA se traduce en descuentos de precios promedio de 8,2%, permitiría que un mayor número de familias califique para un crédito hipotecario. En viviendas de 2.500 UF la calificación subiría del 32,0% hasta un máximo de 35,0% de los hogares; para propiedades de 3.000 UF pasaría de 26,1% a 29,8%; y en el tramo de 4.000 UF se elevaría de 18,1% a un máximo de 21,0% (simulado a 30 años, con 80% de financiamiento y tasa FOGAES del 3,2%)
En el tramo que incorpora la ampliación de FOGAES la mejora es mayor, porque ahí la palanca es la tasa y el punto de partida es la de mercado, que está en torno a 4%. Para una vivienda de 5.000 UF, la rebaja en precio y la el FOGAES, genera que el dividendo se reduzca de $854.891 a $777.217 mensual.
El análisis pone especial énfasis en el segmento de departamentos de dos dormitorios y dos baños, una de las tipologías más elegidas por las familias. Ahí aparece el resultado más nítido: Ñuñoa, cuyo precio promedio es de 4.687 UF, cae dentro del tramo que la ampliación incorpora, con $363.371 mensuales menos de renta exigida y una reducción anual del dividendo de $1.308.136.
Bajo el escenario de mayor traspaso del beneficio a precio, otros ejemplos consideran comunas como Estación Central, donde la renta exigida se podría reducir hasta en $103.113, con una reducción anual del dividendo de $371.206; Santiago, donde la renta líquida necesaria para acceder a una vivienda promedio bajaría a $1.787.609, lo que representa una reducción anual en el dividendo de más de $578 mil pesos; La Florida, donde los compradores requerirían hasta $158.409 menos de renta mensual y pagarían $570.271 menos al año; y Lo Barnechea, en la cual la reducción anual del dividendo alcanzaría los $1.685.104.
Es importante tener en cuenta que el descuento en precios por la exención depende del avance del proyecto, siendo más probable que aquellos con más del 80% de las unidades vendidas puedan ofrecer mayores descuentos. Además, si ese descuento permite que una vivienda reduzca su precio por debajo del tope de FOGAES, el comprador también accedería a la tasa subsidiada de 3,2%, inferior al 3,97% promedio de mercado. La ampliación desplaza ese umbral desde las 4.000 a las 6.000 UF, de modo que la franja donde ambos beneficios se potencian pasa a ubicarse entre 6.000 y 6.314 UF, y se extiende hasta 6.977 UF en los proyectos con mayor descuento. Llevando la simulación a ese caso extremo, un departamento de 6.977 UF podría reducir su precio en torno a un 14% hasta las 6.000 UF, lo que disminuiría el dividendo mensual en un 21,8%, desde $1.192.916 a $932.694, y reduciría la renta líquida mensual exigida para acceder al crédito en $867.404.
A pesar de las proyecciones positivas, Jorge Pino, economista senior de TOCTOC, advierte sobre las limitaciones de estos beneficios en el contexto actual. “Las dos medidas se complementan: la exención baja el precio en toda la entrega inmediata y FOGAES baja la tasa en las viviendas de 4.000 a 6.000 UF, donde pasar de 3,97% a 3,2% equivale a un descuento de precio de 9,1%. Donde ambas coinciden el alivio se acumula y la renta exigida cae 13,6%. Pero el menor dividendo amplía la base de hogares que pueden calificar solo hasta cierto punto: siguen pesando factores críticos que no dependen ni del IVA ni de la tasa, como la necesidad de ahorro para el pie, el endeudamiento, la estabilidad laboral y las condiciones generales de las instituciones financieras”, aclara.
Cabe destacar que el análisis concluye que, aunque la exención de IVA y la ampliación de FOGAES son incentivos relevantes para la demanda, no bastan por sí solas para ampliar de manera sustancial la accesibilidad: aun con ambas medidas en vigor, cerca del 80% de los hogares de la región seguiría sin calificar para un departamento de 4.000 UF y alrededor del 85% para uno de 5.000 UF.
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Fuente: Vital Comunicaciones.