- La absorción o demanda de espacios logísticos clase A alcanzó 1,73 millones de m² durante el primer semestre, un 10,7% más que el año anterior.
- Mientras Lima y Bogotá aceleran la incorporación de nueva oferta, Santiago registra una de las vacancias más bajas de la región, con apenas 0,3%, favoreciendo el desarrollo de proyectos pre arrendados y “built to suit”.
Un comportamiento sólido, aunque desigual entre países exhibió el mercado logístico industrial clase A en Sudamérica, durante el primer semestre de 2026. Según Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, la actividad de arrriendo alcanzó 1,73 millones de metros cuadrados, anotando un alza interanual de 10,7%, que estuvo impulsada por una demanda firme sobre una oferta que ingresa de forma gradual y selectiva.
Mientras Sao Paulo y Ciudad de México absorben la gran mayoría del volumen regional, Lima y Bogotá destacan con los mayores crecimientos interanuales de la región, impulsados por una rápida absorción de nueva oferta y una normalización de la demanda tras periodos de menor actividad anotando incrementos de 232,2% y 189,9%, respectivamente. Río de Janeiro se mantuvo estable con un leve crecimiento de 0,7% interanual, mientras Buenos Aires registró una caída interanual de 20,2%.
Santiago y San José presentaron las mayores contracciones interanuales de la región, con caídas de 50,2% y 61,8%, respectivamente, que se explican por una oferta más limitada y menor disponibilidad de espacios listos para arrendar.
“Al observar las cifras se puede ver que el mercado opera a dos velocidades. Mientras algunos países absorben espacio aceleradamente, en otros la demanda no puede esperar a que la bodega esté construida y se está desplazando a esquemas pre arrendados o “built to suit” , señala Rosario Meneses, coordinadora Market Research Sudamérica.
Santiago: escasez de espacios cambia la forma de desarrollar nueva oferta
Santiago cerró el primer semestre con una vacancia de apenas 0,3%, la más baja entre los mercados analizados por Cushman & Wakefield, con 71.943 m² disponibles sobre un inventario total de 2,74 millones de m².
Aunque la actividad de arriendo disminuyó 50,2% interanual, el comportamiento responde principalmente a la limitada disponibilidad de espacios listos para ocupar. De hecho, el inventario logístico de la ciudad creció 6,7% en doce meses y actualmente existen 485.300 m² en construcción.
La estrechez del mercado también está modificando las características de la nueva oferta. Aproximadamente un 35% del área actualmente en construcción corresponde a proyectos built to suit, mientras que más del 61% ya se encuentra prearrendado, reduciendo el riesgo comercial asociado a los nuevos desarrollos.
“En Santiago estamos viendo que la escasez de superficie disponible está llevando a que los nuevos proyectos respondan de manera mucho más precisa a las necesidades de los usuarios. El crecimiento de los formatos built to suit y de los proyectos prearrendados es una señal de un mercado donde la demanda busca asegurar anticipadamente espacios que cumplan con requerimientos específicos de ubicación, infraestructura y operación”, señala Meneses.
Vacancia regional se mantiene contenida y presiona los arriendos
A nivel regional, la tasa de vacancia de espacios logísticos clase A alcanzó 4,7% al cierre del primer semestre, 0,4 puntos porcentuales por debajo del mismo período de 2025.
Santiago y Bogotá registraron las menores tasas de vacancia, con 0,3% y 0,6%, respectivamente, mientras que Río de Janeiro y Buenos Aires presentaron los niveles más elevados, con 12,2% y 10,0%.
Esta menor disponibilidad también se ha reflejado en los precios. El arriendo pedido promedio regional llegó a US$7,21 por m² al mes, un 4,7% más que un año atrás.
Bogotá registró el mayor incremento interanual de la región, con un alza de 24,7%, alcanzando US$7,6 por m² al mes. Ciudad de México y San José, por su parte, registraron los mayores valores de arriendo pedido, con US$10,6 y US$8,5 por m² al mes, respectivamente.
Actividad portuaria estable
Durante el primer semestre de 2026, la actividad portuaria se mantuvo estable, reflejando la consolidación de las cadenas logísticas regionales y el sostenido nivel de operación de los principales terminales.
Al cierre del primer semestre, el inventario de centros logísticos de las principales ciudades de América Latina alcanzó 44,3 millones de m², 4,3% más que el año anterior. Santiago estuvo entre las ciudades con mayor crecimiento, con un aumento de 6,7% en su inventario logístico.
Colombia y Brasil concentraron los mayores volúmenes de carga contenerizada. Cartagena, Barranquilla y Buenaventura movilizaron 3,17 millones de TEUs, mientras Santos alcanzó 3,11 millones. Les siguieron Callao, con 2,22 millones; Buenos Aires, con 2,07 millones; Manzanillo, con 1,92 millones; y San Antonio y Valparaíso, en Chile, con 1,53 millones de TEUs.
“El panorama confirma el papel estratégico de los puertos como soporte del comercio y la logística regional, en un contexto de cierta volatilidad del comercio internacional. La conexión entre infraestructura portuaria, centros logísticos y demanda de almacenamiento adquiere un rol cada vez más relevante, especialmente en mercados donde la disponibilidad de espacios sigue siendo limitada y los nuevos proyectos deben responder de manera más precisa a las necesidades de los usuarios”, concluyó Meneses.
Fuente: Vital Comunicaciones