● Desde Cushman & Wakefield señalan que el mercado industrial en Santiago mantiene una marcada preferencia por centros logísticos clase A, los cuales tienen menor vacancia y mayor volumen de construcción en curso.
● En paralelo, las bodegas flex muestran un aumento en la oferta y una alta demanda de arriendo por parte de desarrolladores más pequeños.
Desde hace un año se observa una dinámica clara en el mercado de bodegas, que se ha ido profundizando con el tiempo: una creciente preferencia por centros logísticos de categoría premium o clase A, especialmente por parte de operadores logísticos que prestan servicios de altos estándares para empresas de retail.
Esta tendencia se refleja en una tasa de vacancia consistentemente más baja en las bodegas premium que alcanza 2,7% frente al 7,5% registrado en bodegas clase B, lo que representa una superficie disponible de 69.729 m2, versus 224.528 m2, al cierre de junio de este año.
Así lo evidencia el reporte Market Beat Industrial de Cushman & Wakefield, que muestra que al cierre del primer semestre la absorción neta o demanda de las bodegas premium fue de 51.127 m2 en comparación a los -13.154 m2 de las bodegas clase B, lo que representa una diferencia de 489% o cinco veces superior, y manifiesta una apuesta sostenida del mercado por espacios de mayor estándar, más eficientes, seguros y preparados para enfrentar las nuevas exigencias operacionales.
Este fenómeno también se observa en la superficie actualmente en construcción, donde los centros clase A tienen 279.416 m2 en desarrollo, casi siete veces más que los 40.000 m2 de clase B.
Panorama general del mercado
Según el estudio, este período cerró con una vacancia total (clase A y B) de 5,3%, lo que equivale a 294.257 m2 disponibles para arrendar. Esta cifra representa un incremento de 10,8% en comparación con el mismo período de 2024 y marca el nivel más alto desde 2020.
“Lo que está empujando al alza la vacancia general no es el comportamiento del mercado completo, sino específicamente la desocupación de centros logísticos clase B. Esta es una tendencia que venimos observando desde hace un año y que se ha ido profundizando trimestre a trimestre”, señaló Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.
“El mayor dinamismo que muestran las bodegas clase A responde a una preferencia del mercado por espacios más modernos, eficientes, como mayor altura útil, andenes de carga, pavimentos de elevada resistencia y certificaciones de sustentabilidad, lo que permite optimizar el almacenamiento, automatizar procesos y cumplir con exigencias normativas y medioambientales. Por estos motivos, muchos operadores están apostando por estos espacios para levantar capital, ya que son activos que entregan mayor proyección y estabilidad en el tiempo”, indicó la ejecutiva de la firma.
En tanto, el precio promedio de arriendo mensual de las bodegas disponibles se mantiene en 0,154 UF/m2, aumentando sólo un 1% respecto al mismo período del año anterior. En lo particular, los centros clase A alcanzaron los 0,165 UF/m2 y los clase B un promedio de 0,150 UF/m2.
Bodegas Flex
Dentro del mercado logístico en el Gran Santiago destacan las bodegas flex, espacios de almacenamiento compactos, de oficinas y/o locales comerciales en un mismo lugar. Estas son módulos agrupados en condominios, que constan de una superficie total construida desde los 3.500 m2.
Un proyecto está compuesto por más de 10 subdivisiones, y cada una mide entre 150 y 800 m2. Asimismo, destacan por contar con accesos seguros, áreas de circulación comunes y se pueden encontrar bajo copropiedad inmobiliaria, indican desde la compañía global de servicios inmobiliarios corporativos.
En este segmento, la vacancia alcanzó un 14,5%, lo que corresponde a 219.673 m2 totales disponibles para arrendar. Un aumento del doble respecto al primer semestre del 2024, que se atribuye principalmente al ingreso de nuevos proyectos que ampliaron la oferta disponible en varios submercados dentro de la Región Metropolitana, precisa el análisis.
“La inversión se está volcando hacia proyectos en arriendo, impulsada por los altos precios de renta, la mayor disponibilidad de suelo en comparación con el sector industrial tradicional, y la posibilidad de que inmobiliarias más pequeñas participen, ya que estos desarrollos requieren un capital menor”, aseguró Meneses.
De acuerdo a la data de Cushman & Wakefield, el precio de arriendo promedio es de 0,185 UF/m2, y 38,6 UF/m2 de venta.
El estudio muestra que durante este período se añadieron 68.383 m2 adicionales a la superficie disponible, distribuidos en cinco proyectos: Icenter Sur, Workcenter 3, Metalparcenter, Primepark 3 y BSL, ubicados en la zona norte, norponiente y sur.
Con estas incorporaciones, el inventario total alcanza los 1.515.332 m2 de bodegas flex, consolidando un mercado compuesto por 72 condominios de bodegas en la Región Metropolitana.
“Este dinamismo refleja la constante evolución del sector industrial-logístico, impulsado por la necesidad de soluciones flexibles y eficientes que respondan a los nuevos desafíos de distribución”, concluyó Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile.
Fuente: vitalcomunicaciones.