-Al respecto, la gerente de Estudios de la CNC, Bernardita Silva, señaló que “se evidencia una etapa de madurez del ciclo de inversión comercial, marcada por un entorno de mayor cautela, alza en costos y demoras en la materialización de nuevos proyectos. A ello se suma la reorientación de parte del gasto de capital, el fuerte avance del canal online y las estrategias omnicanal que han desplazado progresivamente recursos hacia sistemas de gestión de inventarios, plataformas de e-commerce, automatización de bodegas y soluciones de última milla, restando dinamismo a la inversión puramente inmobiliaria, pero abriendo un nuevo ciclo de modernización del comercio”.
El catastro de proyectos de inversión del sector comercio, que incluye proyectos en ejecución y estudio por valores de US$3 millones y más, alcanzó un monto de US$1.913 millones a junio de 2025, correspondiente a 64 proyectos a lo largo del país y marcando un alza en el margen de 0,2% con respecto del monto contabilizado en junio de 2024 y una caída también marginal de 0,4% frente a diciembre 2024.
La leve caída respecto a diciembre se debe principalmente a la salida de proyectos por un monto de US$ 387,1 millones, de los cuales 88,3% fue monto ejecutado e inaugurado, correspondiente a siete proyectos, mientras que el resto, corresponde a proyectos que estaban en etapa de estudio y se desistió su continuidad. Esta salida se contrarrestó con una entrada de proyectos nuevos durante la primera mitad de 2025, más ajustes al alza en el monto de proyectos ya existentes.
Fuente: Departamento de Estudios CNC
Participación Sectorial
Del total de la inversión registrada a junio 2025 (US$1.913 millones), el 44% equivalente a US$ 837,7 millones, corresponde a Malls, Centros Comerciales y Strip Centers, un 21% (US$ 392 millones) es inversión en Centros de Distribución, luego el 20% (US$390,5 millones) corresponde a Tiendas Especializadas y Supermercados. Por último, el restante 15% (US$ 298,8 millones) es inversión en ampliaciones de Malls o de Centros Comerciales
La inversión total en Malls, Centros Comerciales y Strip Centers, al cierre del primer semestre de 2025 tuvo una baja de 15,2% respecto a diciembre de 2024 y una caída de 11,7% frente a junio 2024. Por su parte, las ampliaciones de Malls o de Centros Comerciales marcaron un fuerte incremento de 162,7% anual y un alza de 16,5% frente a diciembre 2024.
La inversión en Tiendas Especializadas y Supermercados (fuera de un centro comercial), al cierre del primer semestre, marcó un alza de 4,3% anual y una baja de 27% frente al cierre de 2024. Finalmente, los Centros de Distribución cierran a junio de 2025 con un crecimiento de 166,7% respecto a diciembre del año pasado, dada la entrada de nuevas iniciativas y una contracción de 17,5% al comparar con junio de 2024.
Fuente: Departamento de Estudios CNC
Proyectos en Ejecución y Estudio
Del total de la inversión catastrada a junio de 2025 (US$1.913 millones), el 61,5% equivalente a US$1.175,7 millones, se encontraban en proceso de ejecución, mientras que un 38,5% (US$737,3 millones) se mantenía en etapa de estudio, bastante en línea con el período anterior.
Los proyectos en ejecución evidencian una baja anual de 15,7% y una caída semestral en el margen de 0,6%, mientras que aquellas iniciativas en estudio marcan un incremento de 43,4% frente a junio 2024 y un nulo cambio frente a diciembre. Por su parte, cerca del 50% de los proyectos en estudio se encuentran en ese estado desde hace más de dos años.
Fuente: Departamento de Estudios CNC
Composición Regional
En proyectos de ubicación específica, la Región Metropolitana alcanza US$875,7 millones, con una participación de 46% sobre la inversión total a junio de 2025. La inversión en la región marcó un alza de 15,3% con respecto a diciembre de 2024 y un aumento de 30,1% respecto a junio 2024.
Por su parte, con una inversión de US$197,2 millones al cierre del primer semestre de este año, la Región de Valparaíso aporta el 10% del total. El monto de inversión registrado evidencia un incremento de 7,9% respecto a diciembre 2024 y un alza de 12,9% respecto al junio de 2024.
Biobío y Ñuble totalizan una inversión de US$99,6 millones, 5% del total catastrado, con un crecimiento anual de 264,3%, marcado por la entrada de nuevas iniciativas en la segunda mitad del 2024 y un crecimiento de 20,6% frente a diciembre del año pasado
Tras un 2022 y 2023 de muy baja o nula inversión, las regiones de Los Ríos y Los Lagos se comenzaron a recuperar a fines de 2024 y este primer semestre cierran con una inversión de US$47,5 millones, representando un 3% del total. Finalmente, el monto invertido en otras regiones, que comprende grandes proyectos, o planes maestros con inversión en más de una región y otros proyectos menores regionales, contabilizó una inversión de US$ 693,0 millones a junio de este año, representando el 36% del total invertido y marcando una baja de 32,2% respecto a junio del año pasado y una caída de 20% si se compara con diciembre 2024.
Fuente: Departamento de Estudios de CNC
Fuente: Departamento de Estudios de CNC
Proyectos Nuevos
En relación con las nuevas iniciativas, entraron al catastro 13 nuevos proyectos durante el primer semestre de 2025, por un monto de US$ 372,2 millones (19,5% del total catastrado), acelerándose fuertemente frente al monto de nuevos proyectos que entraron en el primer semestre de 2024 (US$49,7 millones) pero cayendo un 52,4% frente a las nuevas iniciativas de la segunda mitad del año pasado.
Del nuevo aporte (US$ 372,2), un 44,5% corresponde a inversión inmobiliaria reportada por Tiendas Especializadas y Supermercados (fuera de un centro comercial), un 19% corresponde a inversión de Malls, Centros Comerciales y Strip Centers y un 36,3% es inversión en Centros de Distribución, por su parte se ve una participación casi nula (0,3%) de ampliaciones de Malls y Centros Comerciales ya existentes.
Respecto al estado de estas nuevas iniciativas, un 50,4% del monto (US$ 187,6 millones) se encontraba aún en etapa de estudio a junio de 2025, lo que implica que no han comenzado aún su ejecución y 49,6% (US$ 184,6 millones) corresponde a proyectos que ya comenzaron a ejecutarse.
En cuanto a su ubicación el 44,5% de la nueva inversión catastrada se concentra exclusivamente en la Región Metropolitana, un 44,5% comprende grandes proyectos, o planes maestros de grandes grupos del sector, con inversión en más de una región, le sigue la Región de Valparaíso con un 6% y finalmente Los Lagos y Aysén suman un 4,2% de la nueva inversión ingresada en el primer semestre.
Fuente: Departamento de Estudios CNC
Conclusiones y Perspectivas por Bernardita Silva, gerente de Estudios de la CNC
El catastro de inversión del sector comercio muestra un escenario de estabilidad con leve sesgo a la baja, tras varios años de ajuste y consolidación. A junio de 2025, la inversión total asciende a US$1.913 millones, prácticamente sin variación frente a diciembre de 2024, pero muy por debajo de los niveles observados una década atrás, cuando las cifras superaban los US$3.000 millones.
Esta trayectoria evidencia una etapa de madurez del ciclo de inversión comercial, marcada por un entorno de mayor cautela, alza en costos y demoras en la materialización de nuevos proyectos. A ello se suma la reorientación de parte del gasto de capital, el fuerte avance del canal online y las estrategias omnicanal que han desplazado progresivamente recursos hacia sistemas de gestión de inventarios, plataformas de e-commerce, automatización de bodegas y soluciones de última milla, restando dinamismo a la inversión puramente inmobiliaria, pero abriendo un nuevo ciclo de modernización del comercio.
La leve contracción semestral (-0,4%) responde principalmente a la salida de proyectos ejecutados o desistidos, compensada parcialmente por la incorporación de nuevas iniciativas y ajustes al alza en obras en curso. En total, se registraron 64 proyectos, de los cuales 13 son nuevos, con un valor agregado de US$372 millones, lo que representa un 19,5% del total catastrado. Si bien esto muestra una mejora frente al primer semestre de 2024, el ingreso de proyectos aún se mantiene por debajo de los niveles históricos, reflejando las dificultades que enfrenta el sector para ampliar su pipeline de inversión.
Por subsector, se observa una reconfiguración del perfil de inversión, con un menor peso de los grandes desarrollos comerciales y un mayor protagonismo de ampliaciones y centros de distribución. Este cambio estructural confirma la transición hacia formatos más flexibles, mixtos y logísticos, en línea con las nuevas dinámicas del consumo y la distribución.
A nivel regional, la Región Metropolitana continúa siendo el principal polo de inversión, seguida de Valparaíso, mientras que los proyectos interregionales explican un 36%. Este patrón reafirma la alta concentración territorial de la inversión, aunque con señales de recuperación en el sur, particularmente en Los Lagos y Los Ríos, luego de dos años de casi nula actividad.
En términos de etapa, el 61,5% de los proyectos se encuentra en ejecución y el 38,5% en estudio, proporciones estables respecto al cierre anterior. Sin embargo, preocupa que casi la mitad de los proyectos en estudio lleva más de dos años sin avanzar, lo que evidencia barreras regulatorias y de tramitación que frenan su materialización. Entre los factores más relevantes se cuentan los mayores plazos de permisos municipales y ambientales, el costo financiero elevado y la incertidumbre regulatoria, en particular en materia urbanística y de impacto ambiental.
De cara al corto y mediano plazo, el escenario proyecta un ritmo moderado de inversión para el resto de 2025 y 2026, con foco en proyectos de menor escala, modernización de infraestructura existente y expansión de plataformas logísticas urbanas. La entrada en vigencia de la nueva Ley de Permisología, junto con eventuales mejoras en las condiciones de financiamiento y mayor claridad regulatoria, podría contribuir a destrabar proyectos en estudio y acelerar la ejecución en los próximos trimestres.
En síntesis, el sector comercio exhibe resiliencia, pero también desafíos estructurales para recuperar el dinamismo. La demanda por infraestructura comercial y logística seguirá presente, impulsada por la digitalización, la expansión del e-commerce y el crecimiento del consumo urbano, aunque la materialización de estos proyectos dependerá cada vez más de entornos regulatorios ágiles, certezas normativas y coordinación público-privada que permitan convertir las iniciativas en inversión efectiva y empleo formal.
ANEXO
Inversión en Catastro del Comercio
| Período | Monto(Millones US$) | % Variación | |
| Respecto Período Anterior | En Doce Meses | ||
| Jun.2012 | 3.564,6 | 13,3 | 44,8 |
| Dic. 2012 | 3.213,0 | -9,9 | 2,1 |
| Jun.2013 | 3.495,0 | 8,8 | -2,0 |
| Dic. 2013 | 3.602,0 | 3,1 | 12,1 |
| Jun. 2014 | 3.180,0 | -11,7 | -9,0 |
| Dic. 2014 | 3.298,2 | 3,7 | -8,4 |
| Jun. 2015 | 3.123,8 | -5,3 | -1,8 |
| Dic. 2015 | 2.306,5 | -26,2 | -30,1 |
| Jun. 2016 | 2.522,5 | 9,4 | -19,2 |
| Dic. 2016 | 2.509,6 | -0,5 | 8,8 |
| Jun. 2017 | 2.491,9 | -0,7 | -1,2 |
| Dic. 2017 | 2.092,5 | -16,0 | -16,6 |
| Jun. 2018 | 2.401,6 | 14,8 | -3,6 |
| Dic. 2018 | 2.630,3 | 9,5 | 25,7 |
| Jun. 2019 | 2.849,3 | 8,3 | 18,6 |
| Dic. 2019 | 2.620,3 | -8,0 | -0,4 |
| Jun. 2020 | 2.665,1 | 1,7 | -6,5 |
| Dic. 2020 | 2.173,1 | -18,5 | -17,1 |
| Jun. 2021 | 2.252,6 | 3,7 | -15,5 |
| Dic. 2021 | 1.852,7 | -17,8 | -14,7 |
| Jun. 2022 | 2.006,7 | 8,3 | -10,9 |
| Dic. 2022 | 1.851,1 | -7,8 | -0,1 |
| Jun. 2023 | 1.825,2 | -1,4 | -9,0 |
| Dic. 2023 | 2.016,7 | 10,5 | 8,9 |
| Jun. 2024 | 1.909,4 | -5,3 | 4,6 |
| Dic. 2024 | 1.920,8 | 0,6 | -4,8 |
| Jun. 2025 | 1.913,0 | -0,4 | 0,2 |
Fuente: Departamento de Estudios CNC
Inversiones Nuevas en Catastros del Comercio
(Millones de Dólares)
| Período | Monto (Millones US$) | Participación(% del Total) | |
| Proyectos Nuevos | Total Catastro | ||
| Jun.2012 | 599,0 | 3.564,6 | 16,8 |
| Dic.2012 | 440,0 | 3.213,0 | 13,7 |
| Jun.2013 | 670,0 | 3.495,0 | 19,2 |
| Dic. 2013 | 357,0 | 3.602,0 | 9,9 |
| Jun. 2014 | 0,0 | 3.180,0 | 0,0 |
| Dic. 2014 | 230,8 | 3.298,2 | 7,0 |
| Jun. 2015 | 192,6 | 3.123,8 | 6,2 |
| Dic. 2015 | 285,7 | 2.306,5 | 12,4 |
Fuente: CNC.