● La plataforma Zonas de Oportunidad, desarrollada por Déficit Cero, cruza la futura inversión en transporte público con el suelo disponible que permitiría revertir el déficit habitacional y planificar barrios integrados y sostenibles.
● También analiza el potencial habitacional del proyecto Biotrén Línea 3, donde se identificaron 43,36 hectáreas adicionales en torno a sus futuras estaciones.
Concepción, junio 2026.– El déficit habitacional no es un problema concentrado exclusivamente en Santiago. Regiones como Antofagasta, Coquimbo, Biobío y Los Lagos concentran un alto número de familias que requieren apoyo del Estado para acceder a una vivienda, presionadas por la escasez de suelo urbano bien localizado, el aumento sostenido en el valor de los arriendos y la expansión de asentamientos informales.
En este escenario, la organización Déficit Cero lanzó la plataforma Zonas de Oportunidad, que permite recorrer un mapa interactivo de Chile para identificar terrenos con alto potencial de desarrollo urbano en torno a futuros proyectos de transporte masivo, como trenes, tranvías y teleféricos.
En el caso del Gran Concepción, el estudio identificó oportunidades de suelo estratégico asociadas a dos proyectos ferroviarios metropolitanos: la extensión y mejoramiento de la línea 2 y la nueva Línea 3 del Biotrén. Para la Línea 2, la plataforma detectó 198,3 hectáreas en torno al corredor, incorporando tanto las nuevas estaciones hacia Lota como las estaciones actuales asociadas al mejoramiento de la vía. En tanto para la Línea 3, se identificaron 43,36 hectáreas adicionales en torno a sus futuras estaciones. Sumando los predios detectados en ambos proyectos, se estima una cabida potencial de hasta 45.283 viviendas bajo un escenario de mayor densificación.
El impacto del Biotrén Línea 2
El proyecto de extensión del Biotrén Línea 2—actualmente en etapa de estudio— es una iniciativa clave para fortalecer la conectividad del eje sur del Gran Concepción. Con una inversión estimada de USD 290 millones, el trazado considera una extensión de 10 kilómetros y 5 nuevas estaciones, prolongándose hacia Lota. Además, el proyecto de mejoramiento de la vía ferroviaria, la incorporación de nuevos trenes y el aumento de potencia en subestaciones eléctricas, fortaleciendo la operación del corredor en su conjunto. La iniciativa proyecta una demanda cercana a los 20.000 pasajeros diarios y reducirá los tiempos de viaje a aproximadamente 15 minutos, mejorando la accesibilidad entre los principales centros urbanos del corredor.
La relevancia de este proyecto no es solo la mejora en movilidad. De acuerdo con la plataforma, en las zonas ubicadas a menos de 15 minutos caminando de las estaciones del proyecto existen 76.194 hogares y dentro de esa misma área hay un déficit habitacional que afecta a 5.367 hogares, concentrándose principalmente en familias en campamentos (2.207), allegados externos (1.028), hacinamiento no ampliable (924), núcleos secundarios hacinados (901) y viviendas irrecuperables (307).
Para calcular el potencial habitacional de las zonas aledañas a las estaciones, el modelo de Déficit Cero contrastó la densidad habitacional actual (según el Censo 2024) con la densidad máxima permitida por los Planes Reguladores Comunales (PRC). La diferencia revela un amplio margen de transformación disponible para absorber el crecimiento poblacional de forma ordenada, dotando a las familias de acceso inmediato a transporte, empleo y servicios.
El potencial del Biotrén Línea 3
La nueva Línea 3 del Biotrén también aparece como un proyecto clave para fortalecer la conectividad metropolitana del Gran Concepción. Actualmente en etapa de licitación de ingeniería de detalle, contempla una extensión aproximada de 19 kilómetros, 8 estaciones, una inversión pública estimada de USD 200 millones y una demanda cercana a 22.000 pasajeros diarios. La iniciativa permitiría reducir los tiempos de viaje a aproximadamente 25 minutos, incorporando a la comuna de Penco a la red ferroviaria metropolitana.
De acuerdo con la plataforma, en las zonas ubicadas a menos de 15 minutos de sus estaciones se registran 41.236 hogares y un déficit habitacional de 3.582 hogares, equivalente al 8,7% del total. Esto muestra que la nueva línea no solo puede mejorar los desplazamientos, sino también abrir una oportunidad para acercar vivienda a sectores mejor conectados, con acceso a servicios, equipamientos y transporte público.
En torno a este proyecto, la plataforma identificó 43,36 hectáreas de suelo estratégico, con una cabida potencial de 6.496 viviendas bajo un escenario de mayor densificación. Dentro de este análisis destaca la Zona de Oportunidad Cosmito, donde se combinan dos estrategias complementarias: la densificación de suelos eriazos o subutilizados, que permite aprovechar terrenos disponibles dentro del área urbana, y la reconversión de suelo industrial, que abre la posibilidad de transformar paños de baja intensidad de uso en nuevos desarrollos habitacionales y mixtos articulados por transporte público.
Cifras nacionales
El análisis de la plataforma a nivel nacional identificó inicialmente 1.874,75 hectáreas compuestas por suelos eriazos, predios industriales con potencial de reconversión y suelos de expansión urbana adyacentes. Tras descartar zonas de riesgo o de protección ambiental, la superficie efectiva del país quedó en 1.753,72 hectáreas, de las cuales 725 se encuentran fuera de la Región Metropolitana.
De ese total regional, 552 hectáreas se concentran de forma prioritaria en grandes proyectos de transporte en Antofagasta, Coquimbo-La Serena, Concepción, Temuco y Puerto Montt. Bajo la normativa vigente, estos suelos podrían albergar cerca de 71 mil viviendas; sin embargo, si se incorporan incentivos normativos para viviendas de interés público, la cifra podría aumentar hasta las 124 mil unidades bien conectadas.
“Chile invertirá más de USD 12 mil millones en transporte de aquí a 2040. Si esa inversión se coordina con la política habitacional, podríamos construir viviendas y barrios mixtos donde ya existe o existirá infraestructura pública de calidad. No basta con construir infraestructura de transporte; debemos construir ciudades a su alrededor. Donde llega el transporte, debe llegar también la equidad. No se trata de más gasto, sino de más coordinación entre MINVU, MTT, MOP y los gobiernos regionales, lo cual puede multiplicar el impacto social de cada peso invertido”, indicó José Ignacio Selles, director de Desarrollo Urbano en Déficit Cero.
Con el lanzamiento de Zonas de Oportunidad, se busca entregar una herramienta que anticipe la inversión pública y revierta la fragmentación urbana, transformando los proyectos de movilidad regional en verdaderas palancas de regeneración territorial y bienestar social.
Fuente: deficitcero.