El mercado logístico chileno avanza hacia un mayor equilibrio en su tasa de vacancia, impulsado tanto por la normalización de la demanda y en miras a futuro acompañado de un robusto pipeline con 235.000 m² incorporados durante el 1S de 2025 y casi 470.000 m² en construcción, la oferta se alinea con las proyecciones futuras.
Durante el primer semestre de 2025 se sumaron más de 235 mil metros cuadrados al inventario de bodegas, y actualmente hay casi 470 mil metros cuadrados en construcción. Según estimaciones de la consultora inmobiliaria CBRE, si se concreta la entrega de estos proyectos, el año cerraría con más de 500 mil metros cuadrados nuevos, volumen que solo se ha registrado dos veces en los últimos diez años.
El repunte en la oferta de espacios ocurre en un contexto de estabilización del mercado, tras el fuerte impulso que vivió con el auge del comercio electrónico durante la pandemia. De acuerdo con el último informe de la compañía, la vacancia alcanzó un 6,89% al cierre del semestre —lo que equivale a más de 439 mil metros cuadrados disponibles para arriendo—, marcando un alza frente al cierre de 2024, debido principalmente a una menor precolocación, por tanto, una menor proporción de bodegas arrendadas antes de que finalice su construcción, lo que genera un ingreso más amplio de espacios al mercado.
“Lo que estamos viendo es una etapa de ajuste natural, después de varios años de fuerte crecimiento. El mercado de bodegas está dejando atrás el sobrecalentamiento que provocó el boom del e-commerce durante la pandemia, y está entrando en un equilibrio más sano entre oferta y demanda”, señaló la senior research manager de CBRE Chile, Ingrid Hartmann.
Uno de los indicadores clave del mercado, la absorción neta —que refleja el balance entre los espacios que se arriendan y los que se desocupan— marcó poco más de 69 mil metros cuadrados durante el primer semestre. Esto representa una baja del 53% respecto al segundo semestre de 2024 y del 62% en comparación con el mismo periodo del año pasado.
Según CBRE Chile, esta caída no necesariamente implica una menor demanda, sino que responde principalmente a factores como el término de contratos y la rotación de arrendatarios, fenómenos habituales en un mercado que comienza a estabilizarse tras años de fuerte dinamismo.
Distribución territorial y ajustes de precios reflejan nueva dinámica
En términos geográficos, la zona Poniente concentró el 47% de los arriendos netos, seguida por la zona Sur con un 36%. Sin embargo, la zona Poniente también registró una de las vacancias más altas (8,03%), debido a que incorporó casi 131 mil metros cuadrados de nueva oferta. Esta área es la que concentra la mayor superficie de bodegas del país, con más de 2,6 millones de metros cuadrados.
La tasa de vacancia más alta se registra en el sector Norte, con un 8,31% de su inventario. En contraste, el submercado Centro Oriente presenta la tasa de vacancia más baja; sin embargo, este dato se debe a su naturaleza estructural, ya que representa solo un 2% del inventario total y ha mantenido históricamente niveles de vacancia reducidos por su limitado tamaño.
En este contexto, los precios de lista promedio bajaron un 3,04% frente al semestre anterior, ubicándose en 0,164 UF por metro cuadrado. Esta baja se explica principalmente por la reincorporación al mercado de espacios que habían estado arrendados por largos periodos.
“Estos movimientos en precios y niveles de disponibilidad reflejan una fase de consolidación del mercado logístico, donde la mayor oferta y la rotación de espacios permiten una reconfiguración estratégica de la demanda, lo que genera condiciones más competitivas que pueden incentivar la entrada de nuevos actores y favorecer la optimización de las operaciones existentes”, afirmó Hartmann.
Fuente: Extend.