- Baja vacancia, demanda sostenida y una creciente preferencia por bodegas de alto estándar marcaron el desempeño del mercado logístico en Santiago durante 2025.
- El avance de proyectos prearrendados y desarrollos hechos a la medida son el reflejo de un mercado más selectivo, y con mayores exigencias operativas.
El mercado de centros logísticos en Santiago cerró 2025 consolidando un nuevo ciclo, marcado por una demanda estructuralmente más alta, una oferta más selectiva y un claro desplazamiento hacia infraestructura de mayor estándar. A tres años del fin de la pandemia, los indicadores confirman que el sector ya no opera bajo las mismas lógicas que antes de 2020.
La vacancia cerró el año en 3,45%, equivalente a cerca de 200 mil m², lo que representa una caída de 10% respecto de 2024. Este desempeño se dio en un contexto de menor incorporación de nueva superficie, con 157.000 m² ingresados al mercado, un 24% menos que el año anterior. De ese total, el 63% correspondió a proyectos prearrendados y desarrollos bajo modalidad Built to Suit, reflejando una demanda cada vez más orientada a soluciones a la medida, eficiencia operativa y altos estándares constructivos.
“El mercado logístico está viviendo una transformación profunda post pandemia, donde la calidad de la infraestructura y la eficiencia operativa pasaron a ser factores críticos para la toma de decisiones. Hoy los clientes buscan centros más seguros, mejor diseñados y adaptados a sus procesos, incluso en un contexto de mayores costos y mayores exigencias para el desarrollo”, señaló Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Chile. En este contexto, identificó una serie de hitos que marcaron la evolución del mercado logístico durante 2025.
- Dos trienios, dos mercados
Uno de los hitos clave que definieron 2025 es la comparación entre dos trienios claramente diferenciados. En el trienio previo a la pandemia, la absorción promedio del mercado logístico se ubicaba en torno a los 85.000 m² anuales. En contraste, en el trienio posterior a la pandemia, entre 2023 y 2025, la demanda prácticamente se duplicó, alcanzando un promedio cercano a los 180.000 m² por año.
En 2025, la absorción neta llegó a 167.306 m², apenas un 5% por debajo del registro de 2024, consolidando por tercer año consecutivo este nuevo nivel estructural de demanda, muy por encima de los promedios observados antes de 2020.
La absorción positiva, o actividad total de arriendo, alcanzó los 255.000 m², con un crecimiento anual de 35%, impulsada principalmente por la zona poniente, que concentró cerca del 50% de la actividad total.
- Fly to quality y nueva clasificación del producto logístico
Otro de los grandes hitos del año fue la consolidación del fenómeno conocido como “fly to quality”, que redefinió la forma en que los usuarios evalúan la infraestructura logística. Según explicó la vocera, no todos los centros logísticos son equivalentes. Existen diferencias críticas en diseño y operación, como la presencia de muelles de carga con desnivel, mayores alturas de hombro, pisos de hormigón de alto estándar y mejores condiciones de seguridad, que impactan directamente en la eficiencia operativa y en la continuidad de las operaciones.
El mercado cuenta actualmente con cerca de 5,1 millones de m² de stock, distribuidos entre centros logísticos Clase A, con 2,65 millones de m², y Clase B, con 3 millones de m². Estas diferencias de calidad han llevado a un mercado cada vez más polarizado, donde todo se extrema según la categoría del activo, desde la calidad y el precio hasta la velocidad de absorción y los niveles de vacancia, un comportamiento que no se observaba antes de la pandemia.
- Precios, vacancia y demanda: un mercado cada vez más extremo
En términos de precios, el valor promedio de arriendo se mantuvo estable en 0,149 UF/m², influido principalmente por la alta disponibilidad de bodegas Clase B, que hoy representan el 95% de la superficie disponible. En contraste, las bodegas Clase A ingresan casi exclusivamente prearrendadas y, cuando existen espacios disponibles, se arriendan en plazos muy cortos, con valores superiores a 0,17 UF/m².
Esta dinámica confirma que los activos de mayor estándar concentran la mayor parte de la demanda y presentan menor riesgo operativo, mientras que los centros de menor calidad enfrentan mayores desafíos de colocación en un mercado cada vez más exigente.
- Flex, restricciones estructurales y riesgos de desarrollo
El año 2025 también consolidó la distinción entre centros logísticos tradicionales (A y B) y bodegas Flex, que hoy operan como productos distintos. Durante el año ingresaron cerca de 100.000 m² en formato Flex, frente a 150.000 m² de centros logísticos, pese a tratarse de proyectos de menor escala. Este último segmento se caracteriza por contratos más cortos, mayor rotación y un perfil de riesgo distinto, ampliando la oferta para empresas con necesidades operativas más dinámicas.
El desempeño del mercado se dio, además, en un contexto de restricciones estructurales, como la escasez de suelo industrial, la menor factibilidad energética, el aumento de las contribuciones y una permisología más exigente. En este escenario, los desarrolladores han profundizado su apuesta por activos de mayor calidad y por formatos de bodegas en condominio o flex, muchos de los cuales se están materializando a través de procesos de reconversión urbana. Esta dinámica ha ampliado las posibilidades de desarrollo en distintas zonas de la Región Metropolitana, especialmente en el sector sur, donde comunas como Cerrillos, Maipú y San Bernardo concentran hoy barrios completos en proceso de transformación, mientras los proyectos se ejecutan prácticamente en paralelo a la demanda.
Proyecciones 2026–2027
El buen desempeño del mercado logístico en 2025 se dio en un contexto de recuperación moderada de la economía chilena, con un crecimiento del PIB cercano al 2,4%, impulsado por la inversión y la demanda interna, y una inflación en trayectoria descendente hacia la meta del 3% proyectada para 2026, según datos del Banco Central y organismos internacionales.
“El principal hito del mercado logístico en 2025 no fue solo el nivel de actividad, sino la consolidación de un mercado mucho más sofisticado y selectivo, donde la calidad del activo pasó a ser el factor clave que explica la demanda, los precios y el riesgo”, señaló Meneses.
De acuerdo con Cushman & Wakefield, para 2026 se proyecta el ingreso de cerca de 200.000 m², distribuidos en siete proyectos, mientras que para 2027 la nueva superficie podría alcanzar los 280.000 m². A ello se suman iniciativas en etapa de planificación como Plus Lo Boza, en Pudahuel, que contempla una inversión cercana a US$ 100 millones y una superficie estimada de 200.000 m², combinando bodegas Clase A y formato Flex, lo que confirma la evolución del mercado hacia activos de mayor estándar y especialización.
Fuente: Vital Comunicaciones.